Fra Andelsboliginfo:

Andelskrone:

En andelsboligs maksimale værdi fastsættes efter andelskronen. Andelskronen benyttes til at finde ud af, hvor meget den enkelte andelsbolig i en andelsboligforening må koste. På den årlige generalforsamling fastsættes andelskronen, hvor den skal vedtages af et flertal - ofte samtidig med at regnskab og budget skal godkendes. Andelskronen sættes ud fra faktorer som ejendommens værdi, foreningens gæld og aktiver.

Andelskroneberegning:

Andelskronen fastsættes efter prisen på andelsboligforeningens ejendomsværdi, foreningens gæld og øvrige aktiver. Formlen for at finde andelskronen er:

• (ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud fra alle andelshavere = andelskronen

Vurderingsmetoderne:

En af de faktorer, der har afgørende betydning for en andelsboligs værdi og andelskronen er ejendommens værdi. Der findes i dag flere metoder til at prisfastsætte ejendommen. På en generalforsamling beslutter foreningen, hvilken af de tre metoder der skal benyttes.

Fastsættes ejendommens værdi som anskaffelsesprisen, så ser man på den værdi, som ejendommen havde, da foreningen blev købt for. Her bliver eventuelle forbedringer tilskrevet.

Ejendommens værdi kan også fastsættes ud fra den offentlige ejendomsvurdering. Her er værdien fastsat ud fra udlejningsejendomme i områdets værdi og blev oprindeligt fastsat af SKAT. Den offentlige ejendomsvurdering er fra 2012. Man kan vælge at benytte vurderingen, som den er eller at regulere den efter nettoprisindekset. 

Den mest udbredte måde at få værdiansat sin ejendoms værdi er ved at få udarbejdet envaluarvurdering. Her fastsættes ejendommens værdi som den kontante handelsværdi, hvis andelsboligforeningen blev opløst og solgt som udlejningsejendom. En valuarvurdering er gældende i 42 måneder (tre regnskabsår).

Glem ikke forbedringer og mangler:

Vil man finde prisen på den enkelte bolig i foreningen ganger man andelskronen typisk med enten boligens oprindelige indskud eller med boligens kvadratmeter – det afhænger af, hvad foreningen har besluttet. Hertil lægges prisen for eventuelle forbedringer af boligen oveni købsprisen.

Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber:

§ 5.  Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Penge under bordet er ulovligt:

En andelsbolig må ikke sælges til mere end dens maksimalpris tillagt værdien af forbedringer. Sælges en andelsbolig til mere end dette er det strafbart for sælger, da en overpris betragtes som penge under bordet eller sorte penge. Det er ulovligt og i værste tilfælde strafbart for sælger. Køber kan også få problemer hvis en andelsbolig købes til mere end maksimalprisen. Her kan vedkommende ende med at miste pengene mellem overprisen og maksimalprisen.

• Andelsboliger følger den såkaldte maksimalprisbestemmelse, som blev besluttet i 1979 for at sikre en boligform, der er et økonomisk godt alternativ til ejer- og lejeboliger. Derfor er der et loft på, hvor meget man må sælge sin andelsbolig for. Omvendt er der ikke en nedre grænse for, hvad man må sætte sin andelsbolig til salg for.

• Andelsboliger er også styret af udbud og efterspørgsel ligesom på ejerboligmarkedet – dog ikke i lige så stor grad. Alt afhængigt af, hvilket værdiansættelsesprincip foreningen benytter, vil der være prisfald og prisstigninger på andelsboligforeningens ejendom. Ofte er det dog i højere grad priserne på udlejningsejendomme i handel, der kan have indflydelse på andelsboligforeningernes ejendomme.

• Det er ikke altid, at andelsboliger kan sælges til den pris, der er fastsat i regnskabet. Derfor må man som sælger afsøge markedet og finde frem til en salgspris, der svarer til den pris, som lignende andelsboliger sælges til. Der er intet lovmæssigt, der spænder ben for at en andelsbolig sælges til en lavere værdi end maksimalprisen.