Ifølge § 13, stk. 2, litra B i ABF’s standardvedtægter har andelshavere, som er skrevet op på foreningens interne venteliste, fortrinsret til ledige boliger i foreningen forud for personer, der er indtegnet foreningens eksterne venteliste. Den fortrinsret er dog betinget af, at andelshaver fraflytter sin andelsbolig, som derefter bliver tilbudt potentielle købere på ventelisterne. Litra B kan derfor ikke benyttes ved fx en samlivsophævelse, hvor den ene part bliver boende i den tidligere fælles bolig, mens den anden flytter ind i den ledige bolig på den interne venteliste.
I sagen, der blev indbragt for Højesteret, havde foreningen en tilsvarende vedtægtsbestemmelse, men i forbindelse med salget af et dødsbo helt tilbage i 2020, godkendte bestyrelsen en overdragelse til et par på den interne venteliste, uden at stille krav om fraflytning af den fælles bolig, de havde boet i indtil da.
Parret blev skilt ganske kort tid efter, og det tidligere ægtepar boede herefter i hver deres bolig i foreningen, mens ingen af boligerne blev tilbudt den eksterne venteliste. Det fik en person på den eksterne venteliste til at lægge sag an med påstand om, at vedkommende skulle have boligen overdraget, da vedtægternes regler om frigørelse ikke var blevet overholdt.
Fik ret, men ikke boligen
Byret, landsret og Højesteret har alle tre vurderet, at boligen ikke skulle overdrages til personen på den eksterne venteliste.
I modsætning til byret og landsret, slog højesteret imidlertid fast, at personer på eksterne ventelister opnår rettigheder via vedtægternes regler om ventelister og fortrinsret, selvom de ikke er medlemmer af foreningen.
Bestyrelsen kan altså ikke tilsidesætte vedtægternes regler for at tilgodese eksisterende medlemmer af foreningen. Men hvorfor tabte personen så sagen?
− Det afgørende problem for sagsøger var, at vedkommende stod nummer fem på den eksterne venteliste, og ikke kunne bevise, at han ville have fået tilbudt boligen, selv hvis vedtægterne var blevet overholdt, da der stod fire personer foran ham på den eksterne venteliste, siger Anne Kristensen, juridisk chef i ABF, og uddyber:
− Så selvom personer, der ikke er medlemmer af foreningen, kan støtte ret på vedtægternes regler om ventelister, gjorde det altså ingen forskel i den konkrete sag – udover at sagsøger slap for at betale foreningens sagsomkostninger. Han slap dog ikke for at betale sagsomkostninger til de andelshavere, der købte boligen i strid med reglerne.
Det naturlige spørgsmål, der melder sig, er, hvad der var sket, hvis sagsøger havde stået som nummer ét på ventelisten? Sagsøgers påstand var, at boligen, der blev solgt for mere end fem år siden, skulle overdrages til ham mod betaling af den pris, der blev betalt for andelsboligen tilbage i 2020.
Højesteret forholder sig desværre ikke til dette.
Kan andelsboligforeninger så ikke ændre vedtægternes regler om ventelister?
Højesteret udtaler sig i sagen om, at personer på eksterne ventelister kan støtte ret på vedtægternes regler om ventelister og fortrinsret, selvom de ikke er medlemmer af foreningen.
Men hvad er rækkevidden af denne højesteretsdom, fx i forhold til foreningernes selvbestemmelsesret og mulighed for at træffe beslutning om vedtægtsændringer? Det er ABF’s vurdering, at dommen alene omhandler foreningens forpligtelser til at overholde egne vedtægter, og altså ikke, om disse vedtægter kan ændres, når de giver eksterne personer rettigheder.
ABF’s medlemsrådgivning bliver jævnligt kontaktet af foreninger, der gerne vil ændre deres prioriterede ventelisteregler til en interesseliste ud fra fx ønske om aktiv deltagelse i fællesskabet.
Her er det først og fremmest vigtigt, at vedtægternes demokratiske spilleregler bliver fulgt, og at der meldes åbent ud til personerne på den eksterne venteliste. Der bør også være overvejelser om tilbagebetaling af eventuelt ventelistegebyr, i hvert fald for indeværende år.
Om personer på en ekstern venteliste kan kræve yderligere, hvis foreningen ændrer sine vedtægtsregler om ventelister ved en generalforsamlingsbeslutning med det fornødne flertal for vedtægtsændringer, må i sidste ende bero på en domstolsafgørelse.
System til ejer-, andel-, grundejer- og alle andre typer af foreninger administreret af boligforeningsweb.dk (Globalt: anyhoa.com)
