Andelsboligforeningen Matrosvænget Øst

fra Andelsportal.dk

d. 20. januar 2020

Den nye boligaftale fylder meget for andelshavere og bestyrelser i landets andelsboligforeninger – og med god grund. Debatten om værditab og højere renter fylder mediebilledet og aktørerne i andelssektoren er langt fra enige om boligaftalens påvirkning. Det gør det svært for den enkelte forening at finde hoved og hale i, hvad den nye boligaftale egentligt har af betydning, hvis man piller alle de politiske lag af. Og det er ærgerligt.

For andelshaverne er det nemlig vigtigt, at boligaftalens konsekvenser bliver gennemsigtige, så foreningen ved hvilke forholdsregler, der bør tages op til lovens ikrafttrædelse. Derfor deler Newsec, som selv har mange års erfaring som ejendomsadministrator for andelsboligforeninger, deres indsigter og anbefalinger til andelsboligforeningerne her.

Loven er ikke trådt i kraft endnu:

”Det er vigtigt at huske på, at der ind til videre er tale om en aftaletekst og ikke en vedtaget lov,” indleder juridisk chef hos Newsec, Jacob Linvald, og påpeger, at der dog stadig findes en række tiltag, som Newsec vil anbefale, at foreningen overvejer og handler på, inden den bliver til lov.

For selvom det ifølge aftaleteksten er hensigten at ikrafttrædelsesdatoen vil blive 1. juli 2020, kan det ikke udelukkes, at den træder i kraft før eller efter denne dato.

Foreninger med en valuarvurdering:

Hvis I benytter valuarvurderinger, anbefaler Newsec, at I som bestyrelse sørger for, at foreningen har en opdateret valuarvurdering, og at I har dette på plads, inden loven træder i kraft. Aftalen rummer nemlig muligheden for at fastholde værdien af foreningens ejendom med en valuarvurdering, og det må forventes, at det er den seneste valuarvurdering inden ikrafttræden, der vil komme til at danne grundlag for fastholdelsen af værdien.

Hvis man allerede har indhentet en valuarvurdering i forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten pr. 31. december 2019 giver det ikke anledning til at indhente en ny vurdering, medmindre lovens ikrafttrædelsestidspunkt udskydes væsentligt.

Foreninger med den offentlige ejendomsvurdering:

Da de offentlige vurderinger ikke er blevet reguleret i siden 2011, er der en vis forventning om, at lovindgrebet ikke her vil blive så mærkbart. Det skyldes, at man forventer, at vurderingerne i 2022 i de fleste tilfælde vil blive højere end de nuværende vurderinger. Med den nye lov og muligheden for at fastfryse ejendomsværdien er der dog kommet en række argumenter, som nu taler for, at andelsboligforeningen i hvert fald overvejer om den skal få udarbejdet en valuarvurdering. En valuarvurdering kan:

Skabe klarhed om ejendommens værdi og dermed andelsværdien grundet tidsubegrænset anvendelse af valuarvurderingen

Det er ikke muligt senere at indhente og benytte en valuarvurdering, som kan anvendes tidsubegrænset. Man kan dog altid vælge at overgå til den nye offentlige vurdering, når den kommer

Give mulighed for større hensættelse samt regulering af denne, hvis vurderingen er højere end den nuværende offentlige vurdering samt sikre en stabil andelsværdi

Hvis man på nuværende tidspunkt benytter den offentlige vurdering, men har planer om, at overgå til valuarvurdering anbefaler Newsec, at foreningen får indhentet en valuarvurdering inden lovens ikrafttrædelse

Vær opmærksom på, at bestyrelsen skal have en generalforsamlingsbemyndigelse til at bruge penge på en ekstraordinær valuarvurdering.

Et værdipolitisk spændingsfelt:

”Diskussionen om, hvorvidt man i foreningen skal have en valurvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering er ofte meget politisk. De to ydresynspunkter i foreningen er ofte, om man ønsker at være en social forening med en lav værdi, hvor flere har mulighed kan købe sig ind – eller om man ønsker at maksimere sin formue i foreningen,” siger Jacob Linvald og fortsætter:

”Hos Newsec vil vi ikke gå ind i diskussionen om det er godt eller dårligt med valuarvurderinger. Vi vejleder neutralt, men som boligaftalen er nu, er der altså kommet nogle flere argumenter, der taler for at indhente en valuarvurdering, hvilket andelsboligforeningerne bør oveveje op til en generalforsamling.”