Andelsboligforeningen Matrosvænget Øst

 

 

 

Udenlandske kapitalfondes indtog på ejendomsmarkedet har skabt bekymring på Christiansborg.

Derfor er et politisk flertal nu klar med en række forslag, der skal gøre det mindre interessant at spekulere i beboelsesejendomme i landets største byer.

- Vi er meget optagede af, at byerne er for os allesammen, og at vi har en stærk sammenhængskraft i byerne, hvor almindelige mennesker med almindelige indtægter har råd til at bo, siger Socialdemokratiets formand, Mette Frederiksen til DR Nyheder.

- Lige nu ser vi en udvikling, der går stik imod den hensigt. Vi ser helt almindelige gode lejligheder blive opkøbt af for eksempel en stor udenlandsk kapitalfond, som laver en renovering af lejligheden med det resultat, at huslejen stiger eksplosivt, siger hun.

 

10-dobling på fem år:

Udenlandske investorer har opsnuset en indbringende fidus: Ved at renovere en lejlighed for i gennemsnit 250.000 kroner, når en lejer fraflytter, kan huslejen skrues op til det dobbelte, fordi lejemålet løftes over i et andet regelsæt, det såkaldte 'lejedes værdi' i lejeloven.

 

Muligheden for at fordoble afkastet på beboelsesejendomme har gjort en investering i særligt københavnske beboelsesejendomme til en lækkerbisken for udenlandske pengetanke.

Alene i 2017 købte udenlandske investorer danske investeringsejendomme for over 50 milliarder kroner, hvilket er mere end en ti-dobling på fem år, ifølge tal fra rådgivningsfirmaet Cushman and Wakefield.

 

Blackstone købte ejendomme for 5,2 milliarder:

I første omgang ønsker et politisk flertal bestående af S, DF, SF og Enhedslisten at hæve beløbsgrænsen for istandsættelser, før huslejen kan skrues i vejret.

Konkret skal det ikke længere koste en kvart men en halv million kroner at lave 'en gennemgribende renovering', så huslejen kan stige til det dobbelte, lyder forslaget:

- Vi ser en udvikling, hvor blandt andet kapitalfonden Blackstone på få år har købt knap 2.000 primært københavnske lejemål, og der kan konsekvensen være nogle store huslejeforhøjelser, som igen er med til at presse almindelige mennesker ud af byen, siger Mette Frederiksen.

Alene sidste år købte den amerikanske kapitalfond Blackstone, der er verdens største ejendomsforvalter, beboelsesejendomme i København for 5,2 milliarder kroner.

 

Prisstigninger på 10 til 20 procent:

Men politikerne skal være forberedte på voldsomme prisfald, hvis de skruer bissen på og hæver beløbsgrænsen for renoveringer af lejligheder.

Sådan lyder vurderingen fra Nicholas Thurø, der er direktør for den danske afdeling af rådgivningsvirksomheden Cushman & Wakefield:

- Hvis grænsen bliver fordoblet fra de nuværende 250.000 til 500.000 kroner, så vil det få en effekt på værdien af bygningerne.

Nicholas Thurø har regnet på tallene. Han vurderer, at et politisk indgreb kan give prisfald på op til 20 procent på markedet for investeringsejendomme:

- Vores vurdering er, at dem, der bliver hårdest ramt, vil opleve et prisfald på 20 procent. Men for majoriteten af ejendommene, der ligger vi nok i et prisfaldsniveau på mindst 10 procent på værdien i forhold til i dag, siger han.

 

Andelsboliger kan blive ramt:

Og da andelsboliger værdisættes efter værdien af en tilsvarende udlejningsejendom, vil et prisfald på investeringsejendomme også ramme andelsboligmarkedet, som udgør 33 procent af alle boliger i København.

 

- Nye regler vil betyde, at andelsboligforeninger, som får lavet valuarvurderinger også vil falde 10 til 20 procent, siger Nicholas Thurø.

Der er godt 200.000 andelsforeninger i Danmark. Heraf er omkring 150.000 ifølge Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) enten valuarvurderet eller offentligt vurderet.

 

Det er de valuarvurderede andelsboliger, som vil blive påvirket af et prisfald, fordi de værdisættes efter en tilsvarende udlejningsejendom.

Og da halvdelen af disse formentlig er valuarvurderet, kan omkring 75.000 andelsboliger blive berørt af et politisk indgreb.

- Desværre er det ikke kun private udlejningsejendomme, man rammer. Det her vil have konsekvenser for tusindvis af private andelsboliger, hvor prisen simpelthen vil gå ned, siger Jan Hansen, der er direktør for ABF.

 

Konkret vil andelsboligforeninger blive tvunget til at nedskrive værdierne på deres ejendomme. Det stiller de enkelte andelshavere med et tab og gør det sværere for foreningerne at låne penge i banken, lyder det fra ABF.

- Dels bliver det dyrere at belåne ejendommen, hvilket kan være nødvendigt, hvis ejendommen skal vedligeholdes. Dels mister andelsboligerne værdi. Dermed risikerer man jo at blive stavnsbundet, og i værste fald får man problemer med bankfinansieringen, siger Jan Hansen.

Ifølge Andelsboligportalen er der i øjeblikket en kraftig vækst i antallet af andelsboligforeninger, som skifter til valuarvurderinger. Det skyldes, at de offentlige vurderinger har ligget stille siden 2012.

 

Indkalder til forhandlinger:

Mette Frederiksen afviser, at indgrebet over for ejendomsspekulanter skal gå ud over andelsboliger. Derfor er hun klar til at forsøge at finde andre løsninger:

- Vores mål er ikke, at det her skal ramme andelsboligmarkedet. Andelsboliger er en meget vigtigt brik i det samlede boligudbud i især København.

- Vi vil gå langt for at sikre, at andelsboligen bliver ved med at være en mulighed for almindelige mennesker, og derfor har vi ikke lagt os fuldstændig fast på løsningerne. Men vi er nødt til at samle os om at få skabt en by for alle, siger hun.

Boligminister Ole Birk Olesen (LA) henviser til et forlig, der i 2014 blev indgået på lejeområdet. Ovenpå Socialdemokraternes udspil vil han nu indkalde til drøftelser:

 

- Forliget kan ikke ændres, medmindre der er enighed blandt alle partierne i forligskredsen. Jeg vil indkalde til et møde med partierne, så vi kan drøfte Socialdemokraternes forslag, men der skal være enighed i hele forligskredsen, hvis forslagene skal kunne gennemføres.

 

- Jeg kender Socialdemokratiet som et parti, der respekterer indgåede forlig, og det regner jeg med også er tilfældet her, siger Ole Birk Olesen i en skriftlig kommentar.

 

Den amerikanske kapitalfond Blackstone har ikke ønsket at stille op til interview.

 

• Præcision: Der er uenighed om, hvor stort et antal andelsboliger, som vil blive berørt af politisk indgreb. DR Nyheder har modtaget tal og vurderinger på mellem 75.000 og 200.000 andelsboliger. Efter en gennemgang af talmaterialet, har DR Nyheder skønnet, at 75.000 andelsboliger formentlig er det mest retvisende tal. Tidligere fremgik det af artiklen, at 150.000 andelsboliger kunne blive berørt. Det er nu rettet.

 

• §5.2-renoveringer:

• Paragraf 5 stk. 2 giver mulighed for, at boliger, der bliver gennemgribende renoveret, kan reguleres efter ’det lejedes værdi’ (lejeloven) i stedet for ’omkostningsbestemt leje’ (boligreguleringsloven).

• I praksis kan det fordoble huslejen.

• Ifølge boligreguleringsloven skal der foretages en 'gennemgribende renovering' på cirka 2.500 kroner per kvadratmeter, før et lejemål kan reguleres efter lejeloven.

 

 

Socialdemokratiets firepunktsplan:

Ud over at hæve moderniseringsgrænsen, så det bliver dyrere at istandsætte et lejemål og flytte det over på vilkårene i lejeloven, foreslår Socialdemokratiet i dag en firepunktsplan, der skal gøre det mindre interessant at spekulere i investeringer i beboelsesejendomme:

 

• Huslejen må maksimalt være 10 pct. over den gennemsnitlige husleje for almene boliger i kommunen efter en § 5 stk. 2-renovering.

• Der indføres en ny afgift på fortjenesten på udlejningsejendomme med boliger, som købes og sælges igen inden for en kort periode.

• Huslejestigningen som følge af § 5 stk. 2-renoveringer skal være midlertidig, så huslejestigningen bortfalder efter en periode.

• At § 5 stk. 2-renoveringer kun kan anvendes, hvis det forbedrer ejendommens energiklasse, så omfanget af ordningen begrænses.

 

Der er flertal for at hæve istandsættelsestærsklen, mens firepunktsplanen er Socialdemokratiets eget forslag.