Når en andelsbolig sælges udarbejdes en vurdering af forbedringer og eventuelle mangler i andelsboligen. Forbedringernes værdi tillægges andelsboligens værdi og spiller derfor en væsentlig rolle i mange andelsboliger. Vi ser nærmere på, hvad både nuværende og kommende andelshavere bør vide om forbedringer og får vigtig viden fra to andelsboligeksperter.
Når du laver forbedringer i din andelsbolig, kan du lægge den nedskrevne værdi af forbedringerne til værdien af din andelsbolig. Et nyt køkken eller badeværelse er klassiske eksempler på forbedringer, der kan tillægges værdien af andelsboligen. De fleste andelsboligforeninger har i deres vedtægter defineret hvordan forbedringer vurderes og dermed også hvilke arbejder eller forandringer i andelsboligen, der er forbedringer. Helt overordnet kan forbedringer forstås som arbejde, der øger den brugsmæssige værdi af boligen og som ikke kan betragtes som almindelig vedligeholdelse. I dag bliver langt de fleste forbedringer vurderet af en vurderingsmand, som udarbejder en vurderingsrapport med en samlet oversigt over forbedringer og eventuelle mangler.
Når en andelsbolig sælges i dag kan det variere meget, hvor stor en andel af andelsboligens værdi, som forbedringerne udgør. I nogle tilfælde er der slet ikke forbedringer i andelsboligen, mens der i andre tilfælde kan være forbedringer for op mod 300.000 – 400.000 kroner. Forbedringernes værdi er derfor noget som de i Danske Bank ofte har under luppen og ser som et vigtigt element af rådgivningen af deres andelsboligkunder. Både de kunder som skal låne til køb af andelsbolig og de andelshavere, som ønsker at låne penge til forbedringer af deres andelsbolig skal nemlig være opmærksomme på, hvad forbedringer er for en størrelse.
”Mange kunder ved ikke, hvor stor betydning forbedringer har og hvad de betyder for friværdi og andelsværdi. Derfor ser vi det som en vigtig del af rådgivningen af vores andelsboligkunder at sætte dem ind i muligheder og faldgruber, ” fortæller David Bresemann Jakobsen, der er privatchef for Danske Banks Andelsboligteam.
Martin Risum, som er andelsboligansvarlig i Danske Bank supplerer:
”Vi ser eksempelvis altid på, om der står restløbetid på løsøre, som eksempelvis en fryser. Er der ikke restløbetid på løsøre kan sælger ikke om 2-3 år over for en ny køber argumentere for at fryseren har værdi”. Derfor er det for Danske Banks andelsboligkøbere kun muligt at låne til de løsøre, der har restløbetid. Løsøre, som eksempelvis et skab i soveværelset, skal derfor egenfinansieres og kan ikke medbelånes.
I Danske Bank går de også op i, at kunderne er bekendte med, at forbedringers værdi afskrives – det vil sige nedskrives over tid. De forbedringer, som du købte for to år siden, har nemlig lavere værdi i dag, da de over tid mister værdi. Hvordan forbedringer afskrives varierer fra forening til forening.
”Når vi regner på forbedringers levetid, benytter vi en lineær afskrivningskurve for at sikre at kundernes lån afvikles i takt med nedskrivningen af forbedringer. På den måde er kunderne sikre på at deres forbedringer ikke bliver mindre værd end den gæld, som er tilknyttet forbedringerne,” forklarer Martin Risum.
Beregningerne af forbedringernes levetid bruger rådgiverne hos Danske Bank, når levetiden på et andelsboliglån skal bestemmes.
”Værdien af forbedringer må ikke nedskrives hurtigere, end du afvikler andelsboliglånet. Har du et tilfælde, hvor andelsboligen ikke stiger i værdi over nogle år, er det derfor vigtigt, at der tages højde for, hvor meget du afdrager på dit lån, så du ikke skylder flere penge, end din andelsbolig er værd,” forklarer David Bresemann Jakobsen og fortæller, at de hos Danske Bank sørger for og rådgiver om, at ens andelsboliglån vil blive tilpasset ud fra forbedringernes restløbetid, så det samlede lån passer den enkelte situation ud fra de enkelte forbedringer som er tilknyttet andelsboligen.
”Det samme gælder, når man skal låne til forbedringer af sin nuværende andelsbolig. Her kigger vi også på afskrivningskurven og ser på løbetiden på de forbedringer, man ønsker at lave,” tilføjer han.
Ejer du en andelsbolig, hvor der eksempelvis er lavet forbedringer for to år siden, så skal du være opmærksom på, at vil du renovere forbedringerne, så river du noget ned, som er godkendt som forbedring i forvejen. Det samme gælder, hvis du køber noget nyt og vil renovere det i forbindelse med indflytning.
”Er eksempelvis køkkenets værdi udløbet og nedskrevet til 0 kroner i værdi, kan du rive det ned og få én til én for de forbedringer, du foretager ved at få et nyt køkken. Har et køkken derimod en restværdi på 25.000 kroner, så skal du vide, at du fjerner 25.000 kroner fra boligen før du sætter nyt køkken i. Vil du låne 50.000 kroner til et nyt IKEA-køkken, så er der kun 25.000 kroner i værdi, når du er færdig, fordi du har fjernet en godkendt forbedring,” fortæller Martin Risum.
De er begge enige om, at der er mange andelshavere, der ikke altid har taget den beregning med, når de planlægger renovering af deres andelsbolig.
”Man kan sagtens møde eksempelvis en andelsboligkøber, der køber en andelsbolig med et nyt køkken, der har en værdi af 80.000 kroner, og går med planer om at rive køkkenet ned og isætte et nyt i forbindelse med indflytning. Her er det vigtigt for os at rådgive købere og sætte dem ind i, at de fjerner en forbedring, som de lige har betalt 80.000 kroner for,” tilføjer David Bresemann Jakobsen.
Hjemmeside og hosting håndteret af Boligforeningsweb fra
