Hvis en ny lov om værdiansættelse vedtages, så er det datoen den 15. april, som landets andelsboligforeninger skal holde øje med, ift. generalforsamling og fastsættelse af ny andelskrone. Det tegner til, at forslaget bliver til lov, men ABF opfordrer foreningerne til at lave en aftale med revisor og tage sig tid til at læse lovforslaget igennem.
Der var støtte over hele linjen, da Folketinget førstebehandlede det længe ventede lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger (L111), der kan give landets andelsboligforeninger bedre muligheder og flere valg ift. at fastsætte en retvisende andelskrone.
Det betyder også at landets andelsboligforeninger allerede nu godt kan overveje, hvad de vil gøre frem mod næste generalforsamling. Den dato man skal holde øje med lige nu, hedder 15. april 2024.
– Lovforslaget er ikke vedtaget endnu og vi er fremme i begyndelsen af april, før det kan vedtages og vi med sikkerhed ved, hvad der bliver besluttet. Men det var dejligt at se, at der var politisk opbakning fra alle sider af salen ift. at ville hjælpe landets andelsboligforeninger, siger Jan Hansen, der er direktør i ABF.
Vurderingen fra ABF’s side er derfor også, at foreningerne godt kan gøre sig overvejelser og snakke med deres revisor om de muligheder de kan få, frem mod de kommende generalforsamlinger.
Her er det dog væsentligt at fremhæve, at det kun er dem, der har generalforsamlinger fra og med den 15. april, der vil kunne nå at få noget med nu her, fordi det tidligst vil være der, at loven er sat til at skulle gælde fra.
– Derfor er anbefalingen også at man taler med sin revisor, og hvis man har i sine vedtægter, at generalforsamlingen skal holdes i første kvartal, så er man nødt til at afholde den og værdiansætte ift. de nugældende regler. Hvis lovforslaget vedtages, vil foreningen kunne holde en ekstraordinær generalforsamling fra den 15. april, eller de kan vente til generalforsamlingen næste år, hvis de vil gøre brug af den nye lovgivning, siger Jan Hansen.
Indeksregulering
Både ved førstebehandlingen og i Folketingets boligudvalg, er det, der har været talt mest om, muligheden for forlængelse af valuarvurderingers gyldighed fra 18 til 42 måneder.
En del valuarer har således haft fat i politikerne, måske fordi de frygter at det lukrative marked, de fik forærende da de offentlige vurderinger blev helt afskaffet i 2021, skal blive mindre.
Forventningen er derfor, at den del af forslaget vil blive diskuteret blandt politikerne, mens forslaget om at kunne fremskrive den seneste offentlige vurdering med nettoprisindekset, ser ud til at have fuld opbakning.
Derfor er det også særligt de foreninger, der vil gøre brug af metoden med indeksregulering af den seneste offentlige vurdering, som allerede nu godt kan forberede sig på muligheden. Blandt andet kan foreningen overveje, om indeksreguleringen skal bruges til at forøge ens buffer/reserve, så man er mindre følsom overfor kursudsving og ift. optagelser af lån til vedligeholdelsesarbejder. Man kan også sætte andelsværdien op eller lave en kombination af de to.
Hvordan man konkret kan lave indeksreguleringen, er der en beskrivelse af i lovforslaget, men både ift. metode og brug, er det igen en god idé at tale med sin revisor om beslutningen.
Fik foretræde
ABF arbejder stadig med lovforslaget, og i forlængelse af fremsættelsen havde organisationen derfor foretræde for Folketingets boligudvalg den 29. februar.
Her fik vi blandt andet mulighed for at genfremsætte en væsentlig pointe fra vores høringssvar, om en tilføjelse til lovforslaget om, at foreninger der er stiftet efter 30. september 2020, skulle have muligheden for at indeksere deres anskaffelsessum, da de først er bygget efter de offentlige vurderinger blev afskaffet, og derfor aldrig har kunnet bruge den metode.
Forslaget blev mødt med interesse i boligudvalget og vil også skulle diskuteres i den videre behandling.
Tilbagevirkende kraft
En af de ting der er særligt interessant, er dog, at lovforslaget lægger op til at kunne bruges med tilbagevirkende kraft. Det skal forstås på den måde, at hvis foreningen har fået en valuarvurdering for under 42 måneder siden, så vil den – efter den 15. april – kunne være gyldig at bruge ift. værdiansættelsen. I hvert fald, hvis forslaget vedtages som det ligger nu.
– Det vil konkret betyde, at hvis foreningen eksempelvis fik en valuarvurdering i forbindelse med regnskabsafslutningen 31. december 2022, og årets generalforsamling ligger fra den 15. april 2024, så vil man kunne bruge den samme valuarvurdering til at værdiansætte ejendommen både i år og næste år, fortæller Jan Hansen.
Tre år
Med lovforslaget er der tale om en vigtig håndsrækning til andelsboligforeningerne, der i mange tilfælde er blevet tvunget til at betale for årlige valuarvurderinger, da alternativet er, at deres ejendomme er faldet i værdi på grund af inflationen og afskaffelsen af de offentlige vurderinger.
Loven har været undervejs meget længe, og den 25. marts er det således tre år siden, at de offentlige vurderinger blev afskaffet – men også små 12 år siden de nyeste offentlige vurderinger blev lavet.
– Det har været en proces, hvor ABF har arbejdet hårdt på at finde og bidrage til løsninger i samarbejde med politikerne. Derfor er vi også glade for, at der er stor opbakning og at det nu ser ud til lykkes, siger Jan Hansen.
Han fortsætter:
– Her skal det også understreges, at hvis loven vedtages, så giver det andelsboligforeningerne nogle muligheder og nogle valg. Der er ikke nogen der vil være tvunget til at bruge én metode fremfor en anden, og foreningerne kan også fortsætte med den praksis, de har i dag. Hver enkelt forening kan vælge den værdiansættelsesmetode, der passer bedst til dem – uanset om din andelsboligforening består af rækkehuse i Randers eller lejligheder i København, siger han.
Tidsplanen for lovforslaget hedder nu at udvalgsbehandlingen varer frem til 21. marts, hvorefter der forventeligt vil være 2. og 3. behandling og dermed vedtagelse hhv. 2. og 4. april 2024.
Hjemmeside og hosting håndteret af Boligforeningsweb fra
