Andelsboligforeningen Matrosvænget Øst

Politiken den 23/09 2019

»Her i foreningen bor der håndværkere, buschauffører, sygeplejersker, pædagoger, ufaglærte – alle dem, som vi gerne vil have også har mulighed for at bo i byen. De har stadig råd til en andel«, siger Per Blicher, kasserer og mangeårigt bestyrelsesmedlem i A/B Mønten i det københavnske Nordvest-kvarter.

»Men det er altså også de mennesker, det går ud over, hvis man laver et indgreb mod udenlandske kapitalfonde«, tilføjer han.

Regeringens udtrykkelige ønske om at ændre loven for at forhindre pengestærke investorer som amerikanske Blackstone i at opkøbe ejendomme med billige lejeboliger i København, modernisere lejlighederne ved fraflytning og genudleje dem til en højere husleje, kan paradoksalt nok føre til, at en typisk andelsbolig i byen taber op til flere hundrede tusinde kroner i værdi.

Værst ramt bliver de andelshavere, der har købt de senere år og derfor ikke har meget friværdi at stå imod med. Samt beboere i foreninger med høj gæld i forhold til ejendommens værdi. De risikerer at blive stavnsbundet i lejligheder, hvor deres gæld pludselig er større end det beløb, boligen kan sælges for.

Sådan lyder advarslen til politikerne i et fælles notat fra ABF og EjendomDanmark, der er interesseorganisationer for henholdsvis andelsboligforeninger og de private ejendomsinvestorer.

Forbundne kar

»Vi forstår godt, at lejerne i de ejendomme, der bliver opkøbt, er utrygge ved situationen. Men vi mener ikke, problemet skal løses på en måde, der får negative konsekvenser for op mod 160.000 andelshavere«, siger Jan Hansen, direktør i ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.

Hver tredje bolig i København og på Frederiksberg er en andel. Når andelsboliger risikerer at blive ramt af et politisk indgreb rettet mod private udlejningsboliger, skyldes det, at flertallet af foreningerne i dag, blandt andet fordi de offentlige vurderinger er suspenderet, får fastsat ejendommens værdi af en valuar.

Ifølge loven skal valuaren værdiansætte en andelsboligforenings ejendom, som om det var en privat udlejningsejendom.

En ændring i ejendomsinvestorers mulighed for højere afkast gennem modernisering og huslejeforhøjelser vil få efterspørgslen og prisen på udlejningsejendomme til at falde, og det fald vil slå direkte igennem i værdien af andele i hovedstaden.

Før folketingsvalget i juni udgav Socialdemokratiet et boligudspil, hvor det blev slået fast, at »der er behov for at stramme lovgivningen, så udenlandske kapitalfonde begrænses i at opkøbe billige lejeboliger med henblik på at tjene hurtige penge gennem store huslejestigninger«.

I øjeblikket ser et ekspertudvalg under Boligministeriet på mulighederne for at ændre boligreguleringslovens paragraf 5.2, som det hele handler om.

»Vores estimat er, at kommer der et mindre indgreb i paragraf 5.2, vil værdien af udlejningsejendomme falde 15 procent. Et moderat indgreb vil give et fald på 25 procent, et hårdt indgreb 35 procent – og afskaffer man helt muligheden for gennemgribende moderniseringer, taber ejendommene 55 procent af værdien«, siger Jannick Nytoft, direktør i EjendomDanmark.

Han tilføjer, at værditab på ejendomme også kan påvirke pensionsopsparinger, fordi udlejningsejendomme i stort omfang er ejet af danske pensionsinstitutter:

»Rører man ved paragraf 5.2, får det konsekvenser andre steder. Også for andelsboliger, fordi vurderingen hænger uløseligt sammen med udlejningsejendomme«, siger Jannick Nytoft.

Ejendom Danmark har ud fra et datasæt for 100 store andelsboligforeninger i København med i alt 17.500 andele beregnet, at et fald i værdien på 25 procent kan koste en gennemsnitlig andelshaver i en 80 kvadratmeter stor lejlighed op til 280.000 kroner.

Stort tab kan føre til stavnsbinding

»For en andelsboligforening kan en lavere vurdering af deres ejendom betyde, at det bliver dyrere at låne til for eksempel vedligehold«, påpeger Jan Hansen fra ABF, der medgiver, at det er vanskeligt at beregne effekten, før man kender den præcise stramning af paragraf 5.2.

»Men selv et fald i ejendomsvurderingen på 10 procent kan – afhængig af hvor stor gælden i foreningen er – give den enkelte andelshaver tab på 30-40-50 procent af andelens værdi. Så begynder det at blive problematisk, fordi folk kan blive stavnsbundet til boligen«, siger han.

I tænketanken Kraka understreger senioranalytiker Niels Storm Knigge, at det altid er risikabelt at sidde i en bolig, der er hårdt belånt.

Men han ser ingen grund til, at andelshavere nu skal ligge søvnløse om natten.

»Det kritiske punkt er, hvor stort indgrebet i reglerne om modernisering af lejeboliger bliver. Det er klart, at hvis værdien af udlejningsejendomme og dermed andelsboligforeninger falder med 25 procent, så bliver foreningerne nødt til at sætte andelskronen ned. Men det kan også være, at ændringen af paragraf 5.2 bliver mere symbolsk«, mener han:

»Hvis det bliver svært for udlejere at sætte huslejen op fremover, ja, så vil investorer lave en iskold kalkule og ikke betale så meget for en ejendom. Men værditabet bliver et spørgsmål om, hvor meget politikerne vælger at dreje på håndtaget«.

Tilbage i A/B Mønten har kasserer Per Blicher regnet på, hvad det vil betyde, hvis et indgreb kommer til at bestå i, at udlejere først må hæve lejen, hvis de har moderniseret for mindst 500.000 kroner. Altså det dobbelte af, hvad der kræves i dag.

I så fald vil foreningens ejendomme blive 100-150 millioner kroner mindre værd, svarende til, at værdien af en treværelses andel falder fra 735.000 kroner til cirka 400.000 kroner:

»Jeg og min kone har boet her så længe, at det ikke er et problem for os. Men for dem, der har købt for nylig, kan det betyde, at de ikke kan komme videre, når de gerne vil. Eller at de ikke kan låne til at sætte i stand, som de havde planlagt«.

Per Blicher opfordrer politikerne til at huske nuancerne i kampen mod Blackstone:

»Det kan starte en sneboldeffekt at ændre i paragraf 5.2. Man skal huske, at som paragraffen er udformet, må man heller ikke i dag smide lejeren ud for at modernisere en lejlighed. Og vi har huslejenævnet til at kontrollere, at lejen ikke bliver sat for højt bagefter«.

ABF foreslår, at politikerne beskytter lejere på andre måder. For eksempel ved at gøre det nemmere end i dag for beboerne selv at overtage deres ejendom og omdanne den til andelsboligforening, hvis der ligger et købstilbud fra en investor.

Boligminister Kåre Dybvad Bek (S) har ikke ønsket at stille op til interview. Men han bekræfter i en skriftlig kommentar til Politiken, at hans udgangspunkt stadig er at stramme paragraf 5.2, men at han afventer anbefalinger fra sit udvalg:

»Ekspertgruppen skal også belyse de økonomiske konsekvenser af anbefalingerne, herunder konsekvenserne for andelsboligsektoren. Når vi i de politiske forhandlinger skal drøfte, hvordan et indgreb skal skrues sammen, vil vi også have fokus på, hvilken påvirkning det vil have på andelsboligsektoren«.