De stigende renter betyder, at mange foreninger har en kursgevinst i deres regnskab. Den kan resultere i form af en højere andelskrone, men er det en god idé? Director hos Newsec, Finn Leth, fremlægger her 3 handlemuligheder for foreningerne.
Andelsboligforeninger, der benytter sig af enten en valuarvurdering eller af den offentlige ejendomsvurdering til at sætte deres andelskrone bør være ekstra opmærksomme på kursværdien af deres fastforrentede realkreditlån.
Sådan lyder budskabet fra Director i Newsecs foreningsafdeling, Finn Leth, som står i spidsen for 25 controllere der laver regnskaber og udarbejder budgetter for alle de boligforeninger, som er tilknyttet Newsec.
Kursgevinst bliver medregnet i årsregnskabet
”Renten har været meget lav og det har mange foreninger benyttet sig af og konverteret deres realkreditlån til lavt forrentede lån. Nu er renten steget og det betyder, at i mange foreningers regnskab kan der komme en stor urealiseret kursgevinst,” forklarer Finn Leth.
Den urealiserede kursgevinst kommer som følge af de stigende renter – indfrier en andelsboligforening et fastforrentet lån med lav rente vil det nemlig betyde, at de skal betale mindre end hvad de skylder som følge af den lave kurs. Også selvom de ikke indfrier lånet, så vil den urealiserede kursgevinst stadig blive en del af årsregnskabet for 2022 og dermed få indvirkning på andelskroneberegningen.
”Det er rent regnskabsteknisk,” forklarer Finn Leth.
Hvem vil ikke have en høj andelskrone?
En højere andelskrone kan blive fordelagtig for dem, der ønsker at sælge deres andelsbolig. Ikke nær så fordelagtig for dem, der vil købe sig ind i andelsboligforeningen. Især ikke fordi, at renten meget vel kan falde igen og dermed vil den kursgevinst, som andelskronen baserer sig på også blive lavere. Med andre ord kan andelskronen falde igen til næste år.
”Hvis nu renten på et fastforrentet lån falder til 3% så kan kursgevinsten hurtigt falde til det halve. Og for dem der lige har købt, vil deres værdi jo falde. Og for dem der bliver boende, vil de også hurtigt opleve at de ekstra antal kroner, de havde i værdien, bortfalder igen,” siger Finn Leth.
Der er med andre ord en stor usikkerhed forbundet med andelskronestigningen på baggrund af kursgevinst.
3 muligheder for placering af kursgevinst:
Foreningerne kan gøre 3 forskellige ting med kursgevinsten i årsregnskabet.
Mulighed 1: Henlæg kursgevinst som reserve
Kursgevinsten kan henlægges som en reserve i regnskabet. Herved frigives den ikke ved opgørelsen af andelskronen. Samme manøvre er også kendt fra større vedligeholdelsesprojekter i andelsboligforeningen, hvor du i en periode har en masse likvider, der skal gå til at finansiere en renovering. ”Her henlægges beløbet typisk, så det ikke kommer med i andelskroneberegningen,” siger Finn Leth.
Mulighed 2: Realiser kursgevinsten via en opkonvertering
Foreningen kan også vælge at realisere kursgevinsten ved at foretage en opkonvertering af lånet. ”På nuværende tidspunkt kan du gå ud og tage et lån til 5 %, som er der nu. Og så frigiver foreningen reelt kursgevinsten. Downsiden er, at foreningen kommer til at betale højere renter,” siger Finn Leth
”Tror man på at renten falder igen – så kan man nedkonvertere igen, men det handler om risikovillighed,” tilføjer Finn Leth.
Mulighed 3: Lad andelskronen stige som følge af kursgevinsten
Tredje mulighed er at lade andelskronen stige på baggrund af den urealiserede kursgevinst. Herved accepterer man, at der er en mulighed for at den kan falde hurtigt igen.
Sæt jer ind i mulighederne
Finn Leth har ikke noget råd eller forslag til, hvilken af mulighederne en forening med urealiserede kursgevinster skal benytte sig af. I stedet går han op i at foreningerne sætter sig ind i de forskellige muligheder og tager en dialog med en rådgiver:
”Det vigtigste er, at man sætter sig ind i mulighederne og kontakter sin rådgiver eller revisor. En rådgiver hos banken eller i realkreditinstituttet kan yde den finansielle rådgivning, ” siger han.
Hjemmeside og hosting håndteret af Boligforeningsweb fra
