Med hjælp fra valuaren belyser vi udvalgets anbefalinger til fremtidens vurderingsnorm på andelsboligmarkedet. Og det er bare om at holde tungen lige i munden, da vurderingsmetoderne er en indviklet størrelse.
Fastfrysning, dagsværdi, regnskabsvejledning og indekseringsformer er blot nogle af de nøgleord, der kendetegner kompleksiteten i samtalen om vurderingsprincipper i andelsboligforeningen. Og da folketinget i februar 2021 besluttede at droppe planen om at opdatere de offentlige ejendomsvurderinger, blev det endnu mere komplekst. Med hjælp fra valuar Per-Henrik Schultz Jensen fra Gottlieb+Partners A/S ser vi nærmere på de løsningforslag, som boligministerens ekspertudvalg præsenterede tilbage i december 2021.
Ventetiden er stadig lang:
Inden vi dykker ned i de konkrete løsningsforslag, gør Per-Henrik Schultz Jensen os klogere på, hvem de mulige ændringer kan få størst betydning for.
Udvalgets medlemmer
Ekspertudvalget består af medlemmer fra: Indenrigs- og Boligministeriet (formand), Bolig- og Planstyrelsen, Skatte-ministeriet ABF, Dansk Ejendomsmæglerforening og EjendomDanmark.
“Jeg oplever, at de foreninger, som har anvendt den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for fastsættelse af foreningens andelskrone, gør det, fordi de ønsker at holde værdien lavere end markedet, så flere kan deltage i foreningen. De bliver nu tvunget til at tage stilling til, hvad de vil i fremtiden. Samtidig er de blevet lovet et vurderingsoplæg længe, men kan risikere, at ændringerne først bliver vedtaget sent på året. Det betyder, at flere foreninger forsat er fanget i et limbo af usikkerhed en tid endnu,” siger den erfarne valuar fra Gottlieb+Partners A/S.
De to løsninger lyder:
Udvalget har undersøgt forskellige løsningsforslag som et alternativ til den afskaffede offentlige ejendomsvurdering, og de kan opdeles i to kategorier:
“I min optik er den offentlige vurdering fra 2012 på mange måder ikke tidsvarende. En brug af 2012-vurderingen med indeksering, som er udvalgets første løsningsforslag, vil jeg derfor ikke mene giver en tidsvarende værdi for andelsboligforeningernes ejendomme,” siger Per-Henrik Schultz Jensen og fortsætter:
“Der er naturligvis stor forskel på de andelsboligforeninger, vi taler om. Der hvor jeg ser, at den offentlige vurdering er kommet tættest på markedsværdien, er uden for storbyerne og i de foreninger, der har fået byfornyet deres ejendomme og dermed fået reguleret den offentlige vurdering, inden den blev fastfrosset i 2012.”
Læs mere om anbefalingerne her
Statistik: Flere andelsboligforeninger har skiftet den offentlige vurdering ud med en valuarvurdering:
I 2020 bestod andelsboligmarkedet af omkring 203.000 andelsboliger, hvilket svarer til 7 procent af boligmassen. Ser vi konkret på foreningerne, så brugte godt hver fjerde andelsboligforening den offentlige vurdering som værdiansættelsesmetode i 2020. Til sammenligning brugte 60 procent af foreningerne en valuarvurdering, hvilket er en fordobling sammenlignet med 2014.
Kilde: Indenrigs- og Boligministeriet: Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, december 2021, Finans Danmark og beregninger fra Realkredit Danmark.
En forlængelse af valuarvurderingen
Selvom det kan lyde simpelt, at foreningen får mulighed for at spare penge ved at forlænge valuarvurderingens gyldighedsperiode, så er det faktisk ikke lige til. Den nye regnskabsvejledning stiller nemlig krav til, at foreningerne har en opdateret dagsværdi at bruge til regnskabet. Og her er den offentlige ejendomsvurdering ikke længere retvisende.
“Regnskabsbekendtgørelsen er for mig klar i mæglet. Om man bruger den offentlige værdi eller en fastfrosset valuarvurdering, skal foreningerne stadig have et opdateret værdinotat at vedlægge i regnskabet. Det skyldes, at man skal vurdere, om der er sket væsentlige ændringer i værdiansættelsen siden sidst,” siger Per-Henrik Schultz Jensen og uddyber:
“Udfordringen er, at man fra politisk hold ikke har gennemtænkt Blackstone-loven fra 2020 i forhold til revisorernes krav. Revisorerne vil nemlig kræve en dagsværdi til regnskabet, som er tidssvarende. Her skal man som forening enten indhente en ny valuarvurdering og bruge den som dagsværdi eller få udarbejdet et notat, der bekræfter værdien af ejendommen.”
En af grundene til at foreningerne ikke blot kan bruge den samme vurdering mange år frem er, at andelsboligerne skal kunne afsættes på et rigtigt grundlag.
“Det er fint, at man forlænger valuarvurderingerne, men udfordringen opstår, hvis man ønsker at sælge en andel, da en køber ofte vil kræve, at der ligger en aktuel valuarvurdering til grundlag for prisen,” siger Per-Henrik Schultz Jensen.
Anskaffelsessum er stadig en mulighed
“Anskaffelsessummen er stadig en mulighed i forhold til prissætning. Udfordringen er dog, at rigtig mange foreninger er stiftet for mange år siden, og her bliver det svært at dokumentere ejendommens forbedringer, som man kan tillægge anskaffelsessummen. Anskaffelsessum som vurderingsmetode er dog relevant ved nybyg, hvor værdien stadig kan være tilsvarende,” siger Per-Henrik Schultz Jensen.
Ny regnskabsvejledning:
I kan altid søge rådgivning hos jeres revisor eller administrator, hvis I søger juridisk hjælp til regnskabspraksis i foreningen. Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning kan I finde på: Alt om regnskabsvejledningen.
Valuaren som rådgiver:
Spørgsmålene er mange, når vi taler vurderingsmetoder på andelsboligmarkedet. Derfor er Per-Henrik Schultz Jensens afsluttende råd til andelsboligforeningerne også klare.
“Valuaren er blevet mere end bare en, der værdiansætter andelsboligforeningernes ejendomme, da det rådgivende element fylder mere, i takt med at kompleksiteten er vokset. Brug derfor os valuarer til at afmystificere valuarvurderingen, da vi gerne stiller op på foreningernes bestyrelsesmøder eller på generalforsamlingen,” siger han og påpeger, at foreningerne også skal overveje at indlægge en buffer i regnskabet:
“Det jeg oplever er, at interesserne er forskellige fra forening til forening. Overvej derfor at hensætte en buffer i regnskabet til vedligeholdelse af foreningens ejendom og værdiforringelse, da man som forening ikke behøver at bruge hele valuarvurderingens værdi til at regulere andelskronen op,” slutter Per-Henrik
Schultz Jensens.
Hjemmeside og hosting håndteret af Boligforeningsweb fra
