De foreløbige 2023-vurderinger af grundværdier for ejendomme ejet af andelsboligforeninger er kommet. For de fleste vil vurderingen være højere end den tidligere vurdering. Vurderingerne er udgangspunktet for ejendomsskatterne i 2024, hvor nye skatteregler træder i kraft.
Vurderingsstyrelsen har udsendt de foreløbige 2023-vurderinger af grundværdier for ejendomme ejet af andelsboligforeninger, der hører under erhvervsejendomme. Det er første gang siden 2012, at landets erhvervsejendomme får en ny offentlig vurdering – og der er sket meget på boligmarkedet siden 2012. Derfor vil de nye vurderinger for de fleste være højere end den tidligere vurdering. De nye vurderinger er som sagt foreløbige.
Vurderingerne bygger på en ny model, som blev vedtaget i 2021. Vurderingsmodellen tager udgangspunkt i værdier for ejerboliger. Herefter nedskaleres grundværdien afhængigt af ejendommens anvendelse. Der tages udgangspunkt i værdier for ejerboliger, fordi der på ejerboligmarkedet sker flere handler. At der sker flere handler, gør, ifølge Vurderingsstyrelsen, ejerboligmarkedet til et bedre datagrundlag.
Langt de fleste vil som sagt få en højere vurdering. Derfor har man fra politisk side af aftalt tiltag, som afbøder virkningerne af de højere vurderinger. Skatterne stiger nemlig ikke i samme takt med vurderingerne.
Opfordring: Kig vurderingerne grundigt igennem:
ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, opfordrer foreningerne til at kigge vurderingerne grundigt igennem. For allerede nu står det klart, at vurderingerne flere steder er voldsomme og ved siden af, særligt i København
Jan Hansen, direktør i ABF, fortæller: “Vi oplever helt uforklarlige forskelle på vurderinger af grundene for naboejendomme. Der er eksempler med foreninger, der deler gård, hvor der er op mod 50 procent forskel på grundvurderingerne – og andre, hvor grundvurderingerne er dobbelt så høje på den anden side af gaden. Det var jo netop skævheder og forskelle, som de nye vurderinger skulle gøre op med”.
Direktøren tilføjer, at det særligt er problematisk for dem, der står og skal sælge, samt problematisk, at det er ikke muligt at klage.
Foruden at opfordre til, at foreningerne kigger deres nye vurderinger godt igennem, opfordrer ABF ligeledes Vurderingsstyrelsen til at korrigere åbenlyse fejl allerede nu.
Andelsboligforeninger betaler grundskyld (men ikke ejendomsværdiskat, som boligejere for eksempel ligeledes betaler). Grundskylden beregnes på baggrund af foreningens grundværdi, der fastsættes af Vurderingsstyrelsen. Og nu er det den foreløbige 2023-vurdering, som grundskylden i 2024 beregnes på baggrund af.
Andelsboligforeninger og andelsboligejere beskattes ikke af værdierne for ejendomme, de bor i. Årsagen er, at andelsboligejerne ikke ejer ejendommen, men ‘blot’ har brugsret til dem. Derfor er jeres nye vurdering ligeledes af grundværdien (det vil sige, grunden, ejendommen ligger på) og ikke af ejendomsværdien.
Grundskyldspromillen, der afgør, hvor stor en promille af grundværdien, som foreningen skal betale grundskyld af, fastsættes af den kommune, som foreningen ligger i. Som følge af ændringer i boligskattereglerne sker der pr. 01.01.2024 store ændringer i grundskyldspromillerne, der sænkes markant. Men skønt de sænkes, stiger grundskylden for mange – og derfor er der indført en stigningsbegrænsning på grundskylden, så stigningen sker gennem flere år.
I 2024 hedder det, at grundskylden maksimalt kan stige 2,8 % ift. det, man har betalt i 2023. Derefter hedder det, at er der sket en stigning i grundskylden, kan den maksimalt stige med 4,75 procent årligt indtil den fulde grundskyld betales. Sagt på en anden måde, så modtager andelsboligforeninger en skatterabat, der reduceres årligt. Rabatten reduceres år for år, indtil foreningen betaler den fulde grundskyld – og i takt med at rabatten reduceres, stiger skatten.
Til TV2 udtaler Curt Liliegren, direktør i Boligøkonomisk Videnscenter, at virkningerne af de nye vurderinger er “til at overse rent økonomisk”. Hertil forklarer han, at stigningen i vurderingerne er helt naturlige:
Vurderingsstyrelsen estimerer, at grundværdierne i for eksempel København er mere end tidoblet siden 2012.
Se din forenings foreløbige 2023-vurdering her
Ikke muligt at klage:
Er man uenig i sin vurdering, er der ikke så meget at gøre – det er nemlig ikke muligt at klage, da der er tale om foreløbige vurderinger. I visse, særlige tilfælde er det muligt at få ændret den foreløbige vurdering. Der sker dog uden om det normale klagesystem.
Vurderingsstyrelsen meddeler, at forventningen er, at de foreløbige vurderinger ikke vil afvige særligt fra de endelige vurderinger, der er klar engang i 2025-2026. Når man modtager sin endelige 2023-vurdering, genberegnes og efterreguleres ejendomsskatterne.
Læs mere –> Hvad betyder de nye boligskatteregler for os, der bor i andelsbolig?
Hvad betyder vurderingerne for priserne på andelsboliger?
Mange andelshavere vil gerne vide, hvilken betydning de nye vurderinger har for deres andelskrone. Med andre ord: hvad betyder en ny vurdering for, hvad foreningens ejendomsværdi er og dermed også for prisen på de individuelle andelsboliger.
Først og fremmest er det vigtigt at huske på, at de nye vurderinger er af grundværdier og ikke ejendomsværdier. Med den nye metode fastsætter Vurderingsstyrelsen kun en grundværdi for erhvervsejendomme og ikke længere en ejendomsværdi. Det skyldes, at både grundskylden og dækningsafgiften nu udelukkende beregnes på baggrund af grundværdien.
Det er dog stadig væsentligt at følge med i, hvordan de nye vurderinger af erhvervsejendomme kommer til at påvirke markedet. Mange andelsboligforeninger får ejendommens værdi vurderet efter en valuarvurdering. Valuarvurderinger tager udgangspunkt i handlen af udlejningsejendomme og hvis de nye vurderinger kommer til at påvirke handlen af udlejningsejendomme, så kan det muligvis påvirke markedet.
På Andelsportal.dk følger vi emnet og opdaterer, når der er nyt.
Hjemmeside og hosting håndteret af Boligforeningsweb fra
