Højesteret har den 25. august 2023 afsagt en dom, hvor det blev slået fast, at lejelovens bestemmelser om lejers ansvar for installationer i boligen ikke kan anvendes analogt på en andelshaver. Afgørelsen bryder med den tidligere retstilstand på området, og der har allerede været mange udmeldinger fra branchen om, at foreninger bør ændre vedtægter.
10. november 2023.
En dom, som Højesteret afsagde i august, handlede om to andelshavere, der med bestyrelsens tilladelse indgik en aftale med en hovedentreprenør om at etablere et nyt badeværelse i andelsboligen.
En elektriker, der var underentreprenør på entreprisen, begik en fejl, som medførte en vandskade på ejendommen. Foreningen anlagde herefter sag mod andelshaverne for at få erstattet det tab, som foreningen har lidt på grund af vandskaden, ud fra principper i lejeloven om en lejers ansvar i en tilsvarende situation.
Det, som Højesteret skulle tage stilling til, var om lejelovens ansvarsbestemmelser for lejer i forhold til sin udlejer også kan anvendes i forholdet mellem en andelshaver og andelsboligforeningen – såkaldt analog anvendelse. En analog anvendelse af en lovbestemmelse forudsætter, at der er så væsentlige lighedspunkter mellem to forhold, at det, der er gældende for det ene forhold, også kan anvendes på det andet. Højesteret afgjorde, at det modsætningsforhold, der er mellem en udlejers og en lejers interesser, ikke foreligger på samme måde i en andelsboligforening, fordi andelshaverne selv driver og er medejere af foreningen, der ejer ejendommen. Andelshaverne var derfor ikke ansvarlige på et objektivt grundlag.
Skal der ændres i ABF’s standardvedtægter?
Der er flere administratorer, der har opfordret andelsboligforeninger til at ændre deres vedtægter, og også har udarbejdet eksempler på, hvordan det kan gøres. Formålet med vedtægtsændringerne er dels at pålægge andelshaverne et objektivt ansvar for de byggearbejder, de får udført i deres boliger, og dels at stille større krav til andelshaverne i forhold til at tegne forsikring eller stille sikkerhed, og til at andelshaverne skal betale, hvis foreningen vil føre tilsyn ved hjælp af en fagekspert.
ABF’s jurister er i fuld gang med – også i samarbejde med branchen – at granske rækkevidden af dommen, og hvilken betydning dommen eventuelt bør få for ABF’s standardvedtægter eller som alternative bestemmelser til standardvedtægterne.
Det er for det første afgørende at få skruet bestemmelserne sammen på en måde, der bliver opretholdt ved domstolene. For det andet er det afgørende at forholde sig til, om nye ansvarsbestemmelser kan vedtages med det flertal, der normalt skal bruges for at ændre vedtægterne, eller om der skal mere til.
Hvordan skal bestyrelsen så forholde sig, når en andelshaver vil lave nyt badeværelse?
Der er tale om en problemstilling, der har stor betydning for andelsboligforeninger, særligt i etagebyggeri.
Der kan hurtigt blive tale om markante udgifter til udbedring af vandskader, når der går noget galt i forbindelse med en andelshavers byggeprojekt, og her kan foreningen altså være nødt til at rette krav mod en andelshavers håndværkere i stedet for mod andelshaveren, der har fået arbejdet udført.
Det er ABF’s generelle anbefaling, at foreningen involverer sig, når en andelshaver bygger om, og bl.a. sikrer sig, at der er en entrepriseforsikring på plads.
ABF informerer yderligere, når det juridiske arbejde med dommens betydning er færdigt.
Hjemmeside og hosting håndteret af Boligforeningsweb fra
